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旭丰模拟法庭大赛

● ○ ●第三场● ○ ●

时间:8月13日

 

地点:旭丰律所大会议室

合议庭:陈清华(审判长)、洪德琨(主审法官)、陈红梅(审判员)

原告:陈帆、许兰兰

被告:王俊美、蒋晓丹

 

审理案件:订立在先的购房合同,因在后的限购政策导致无法过户,出卖方能否解除合同?

 

庭审过程

 

经过前两轮模拟法庭赛的经验学习,加上多天的充分准备,第三场比赛原被告双方信心满满。




本次模拟法庭比赛依旧严格依照正式庭审的程序进行。首先由书记员张青云为大家作本场比赛的案情介绍、宣读法庭纪律。接着由“审判长”陈清华律师宣布合议庭组成人员。在法庭调查环节,原被告双方围绕各自立场进行了举证、质证。


 


经过法庭调查环节,比赛气氛愈浓。法官紧跟着提出了合同目的是什么?协议不影响继续履行?限购政策是否属于不可抗力?为什么没有约定履行期限?为什么一手产权证迟迟未办?现在房屋价值多少?等相关问题,原被告双方有条不紊地对法官询问进行了回答。


法官提问环节过后,法庭确认了包括:1.原告支付了全部购房首期款,并按月替被告偿付按揭款;2.被告已将房屋交付,原告也实际入住;3.厦门市先后出台了两次限购政策,原告属于政策内的限购对象等基本事实。

 

 



由于本场比赛的案情较为特殊复杂,原被告双方就1.合同的目的是什么?2.是否存在无法克服、无法消除的情形致使合同不能继续履行?等争议焦点进行了激烈焦灼的争辩。

 

本场比赛双方对基本案情掌握较全面。在辩论中以事实为依据,用法律做武器,理论联系实践,为大家带来了一场精彩激昂的法庭辩论赛。





 


律师点评

 

赛后,资深律师团对本场比赛进行了点评:

 

陈安绮律师:在陈述中要充分理解并维护当事人的委托诉求;在回答法官问题时要当机立断。

 

刁玫律师:发言时要重视法律文书的口语化表达。

 

陈利群律师:1.提前准备好提纲要点,重点关注法官的关注点。2.在庭审当中要懂得随机应变,根据实际情况随时调整准备好的论点。3.举证的重点在于事实证明,法庭辩论的重点在于法律的阐述。4.洞悉案件真实情况,善于运用潜在的证据。

 

陈红梅律师:缺乏证据时,要进行合理说明。

 

洪德琨律师:关注开庭的争议焦点,不要将重点放在辩论阶段,而是在法庭调查环节。

 

陈清华律师:1.经验需要长期积累;2.不需指出众所周知的法律条例;3.发言中不宜全篇照读法律文书。

 

另外本次案件原型的代理人曾鑫律师为本场比赛发表了精彩点评,同时认真分享了自身多年的案件代理经验。

  


案情浅析


我所曾鑫律师针对本次模拟法庭大赛的案件基本情况,给出了自己的独到见解:

 

本次模拟法庭争议的焦点主要是:政策因素导致合同无法履行或合同目的无法达成是否能成为解除合同的理由?

 

当今中国正处在经济高速发展的阶段,在房地产方面,国家政府秉承“房子是用来住而不是用来炒的”方针在主要城市制定了限购政策来防止房价过快增长导致的经济泡沫。因此,先前制定法律规定经常与临时或新政策产生冲突或体现出法律规定的滞后性。

 

而本案中就属于地方临时性政策导致民事主体之间关于合同履行上,存在不同理解导致纠纷的情形。

 

我们就本案的分析应当基于清楚了解实际如下:1.双方二手房买卖合同签订在限购政策出台之前,因签订合同时产权证并未办理下来,因此未约定过户日期;2.房屋一手产权证办理下来时间在限购政策颁布之后,房产属于可以交易,但原告属于限购对象。因此,在政府部门(房管局)方面是无法直接将房屋产权办理至原告名下。3.房屋已实际交付给原告并且已经装修和实际入住,原告除按揭款外已经将其余房款支付完毕。4.所涉房屋二手房价格截止案件审理时已经远远高于合同签订之日。


基于上述事实,买方在要求过户房屋时就受到了政策的影响无法直接过户到自己名下,卖方也以此为由要求解除买卖合同。若卖方有权解除,则买房将承受房价变化的巨大损失,卖方因此可以获得巨大利益,显失公平。但基于合同相对性,在双方未约定的情况下,单方无法擅自变更过户对象,因此在卖方不同意的情况下,买房无法通过以指定第三人的方式接收房屋。

 

分析:双方签订的合同属于双方的真实意思表示,也未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,双方应恪守履行各自的合同义务。双方的合同签订于限购政策出台之前,该限购政策对双方的合同履行不应具有约束力,且取得房屋所有权证书是在厦门市限购政策出台之后,双方不存在通过房屋买卖的方式规避限购政策的情形,本案所涉房屋并非限制出售对象,原告可以指定第三人接收房屋,故本案的合同的继续履行不存在障碍,双方应继续履行各自的合同义务。

 

生活中经常会出现法律法规未明确规定的情况下的民事争议。当我们遇到前述情况,应当秉承民法“平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、不得违反法律法规和公序良俗的原则”去组织证据,说服法官。同时也要正确理解国家政策的用意用途,来正确适用到个案当中来。只有这样才能合理、合法、有效的维护自身权益。