学以致用,争锋对抗 | “第一届旭丰模拟法庭大赛”第一场正式开赛!

 

民事案件

旭丰模拟法庭辩论赛

第一场

            

为了充分锻炼实习律师的庭审能力,熟悉庭审程序,同时也为了给新手律师创造更多的锻炼机会,旭丰律所于近日开展了“第一届旭丰模拟法庭大赛”。8月6日,旭丰模拟法庭大赛(第一场)正式拉开帷幕。

 

-- 第一场模拟法庭由李志鹏律师担任审判长,张集森律师担任主审法官,方磊律师担任审判员。来自“刀笔队”的陈杰敏、黄世民律师作为原告方,来自“自挂东南枝队”的商博雅、黄芳律师作为被告方。本场比赛围绕着“房地产公司由于市政大配套原因逾期交房是否应当承担违约责任”这一主题展开。



 

/比赛详情/

 

-- 伴随着主持人张青云律师的案件介绍,比赛正式进入了庭审环节。原被告围绕双方提交的证据进行了质证。原告证明己方已经完成了申请备案登记、支付全部房款的义务。被告证明自己已经在约定日期前交付了符合约定交房条件的房屋,并且提出原告并未提出能够证明被告违约的证据。双方就各自所持意见进行了交锋,你来我往,互不相让。






-- 法庭辩论中,“1、因大市政配套建设问题导致交付的商品房无法使用管道燃气等设施,开发商是否需承担违约责任?2、与开发商签订的购房合同补充协议中的免责条款是否是格式条款,效力如何?”等问题成为了该场比赛的争议焦点。双方根据各自的立场针锋相对,据理力争,展开了精彩激烈的拉锯。此次比赛双方都准备得十分充分,辩论当中逻辑清晰,亮点频现。


 




经过原被告的最后总结陈述,三位合议庭成员退场合议,最后合议庭宣布择期宣判。

 

-- 庭审结束后,王桂英主任、陈大勇律师、李志鹏律师等合伙人律师针对庭审技巧、法庭上的交流方式、法庭上的陈述、行为等方面对参赛的青年律师进行了指导建议。


 


王桂英主任提出:在陈述事实理由环节最好脱稿,要突出主要观点理由,把观点层次罗列清楚;举证环节,不要去读证据清单,而是根据争议焦点向合议庭指明证据所在位置。

 

陈大勇律师表示:陈述当中,眼神要与审判长交流,而不是和对立方交流。同时在发言中避免执笔发言、减少激烈的动作。

 

张集森律师提出

1.把自己的问题和意见陈述清楚,提出的主张和证据之间应当具有导向性,不要让审判人员找不到你们在讲哪一份证据。

2. 不要纠结一些对审判没有实际影响的事实问题。

3. 对自己不利的争议焦点要自己提出来,合议庭不会主动替任何一方提出。

4. 主要争议焦点要搞清楚。

 

李志鹏律师也就原被告提出的证据进行了举证方面的指导:哪些证据对哪一方有利,如何举证如何阐述,庭前如何做准备等。

 

—案情浅析—


 


A 、 B 与 C 房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案件情况简介

 

自然人 A 、B 于 2015 年 5 月 28 日共同与 C 房地产开发公司签订 《 商品房买卖合同 》 ,约定购买 C 房地产开发公司开发的某地块房屋,并约定应在 2016 年 6 月 30 日前将竣工验收合格以及完成生活给排水、管道燃气、电信等设施的设计\开通条件的商品房交付给 A 、 B 使用。合同签订后, A 、 B 即履行完毕购房款支付义务,但 C 公司因大市政配套问题,未能将符合交房条件的房产按时交付给 A 、 B 。 A 、 B 遂向法院提起诉讼,要求原告赔付逾期交房违约金。

 

作为本次模拟法庭被告方的商博雅律师,在赛后就本案的争议焦点给出了详细解析。本次模拟法庭案例的核心争议焦点在于:因大市政配套建设问题导致交付的商品房无法使用管道燃气等设施,开发商是否需承担违约责任?这在商品房预售合同纠纷中很具有典型性。


现实生活中,一般购房者购买商品房以居住使用为主要目的,不仅需要房屋具有建筑物的遮蔽、居住基本功能,还应具备必要的生活配套设施满足日常居家生活,如提供供水、供电、电信网络、管道燃气等。但这些生活配套服务的终端提供方并非开发商,而是市政单位以及相应的能源企业;开发商所起的作用也仅是将项目房屋的配套设施建成并与大市政配套有效连接。

 

换言之,商品房的生活配套功能便需开发商和市政同时参与建设,如果大市政配套建设原因导致商品房部分配套功能无法使用,责任如何划分。对于购房者而言,市政单位等并不是商品房买卖合同的当事人,其无法提供合同之诉追究第三方的相关责任,当遇此类问题时恐陷于维权无门之困境;而对于开发商而言,大市政配套不属于其建设范围,其亦无法左右市政建设的施工进度,如要求开发商为市政建设问题买单,似有强人所难之处。

 

本案中,开发商使用的是2007年版商品房预售合同范本,关于交付条件合同只约定了“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”,如将“设计要求条件”解释为包含使用条件恐有扩大解释之嫌。但是住建部2014版合同范本已将该条款变更为“燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应”,明确了保证购房者使用燃气是开发商的合同义务。

 

实践中,开发商经常在补充协议中制定大市政配套问题的免责条款,以免除或减轻自身责任,我国《合同法》第四十条规定了免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效。

 

那么,该补充协议的条款到底是开发商免除了其本应承担的合同责任,还是仅对大市政责任不属于自身责任的进一步明确说明,进而这类条款是否有效?这些都是司法中争议较大的问题,各地法院的判决亦不尽相同。法律没有给出明确答案,裁判者只有在双方当事人利益间作出调和。现实中从没有完美的法律和合同,根据个案的具体情况去解读法律规定或合同条款,并在互相妥协的过程中平衡双方的利益,这可能也是法律的魅力所在。