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我所方凡佳、潘致强律师做客《新闻招手停》,解读居住权相关问题

2021年7月8日,我所方凡佳、潘致强律师受邀参加由海蕾主持的厦门综合广播《新闻招手停》栏目,针对居住权相关问题与海蕾主播、热心观众进行了交流。


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以下为节目回顾


居住权之概览

海蕾主播:我其实也很想问一下“居住权”到底是怎样一种权利,如何行使。是否有案例可以让我们更直观地理解这一问题?


方凡佳律师:“居住权”顾名思义,就是基于生活需要而对他人房屋享有占有、使用的一种权利。其实这个概念最初是来源于罗马法,所以在欧洲大陆国家,比如德国、法国,“居住权”早就是一项常见的制度了。由于我们国家、还有离我们很近的日本都是大陆法系国家,所以我们的民法体系继受了很多大陆法系国家的概念和规则。但是由于日本民法典在先立法的时候舍弃了这项制度,所以导致后来在整个东亚地区民法典当中都没有规范这项制度。


海蕾主播:为什么呢?


潘致强律师:最主要原因是,当时的立法者认为,在受儒家思想影响深厚的东亚文化圈里,弱势群体的居住权益可以通过家族血亲之间的互相帮助来解决的。所以直到今日民法典的颁布,居住权才又回到我们的视野,并且是以专门一个章节来进行规定。但是民法典对于居住权的规定仍然十分有限,想要用好“居住权”,必须结合民法典体系的一般规定,同时结合域外立法经验,来进行我们国家自己的“居住权”的理解与适用。


海蕾主播:那能不能先给我们一个简单的案例,来拉近我们对居住权的理解?


方凡佳律师:前段时间,武汉就发生了一起与居住权相关的案件。有一对夫妻,女方婚前购置了一套房产,属于她的个人财产。婚后双方就住在这个房子里,两个人呢也没有生育子女。妻子临死前立了一份遗嘱,表示过世后要将这套房产留给自己的亲弟弟,同时如果丈夫没有再婚,就可以继续居住在这套房子里。妻子过世后,丈夫和小舅子因为房子的事情对簿公堂。法院确认了这份遗嘱,也就是由小舅子取得房屋的所有权,丈夫则享有居住权。但是就在今年初,丈夫发现,小舅子已经把房子挂上网准备出售了。因为担心房子被卖后影响自己居住,丈夫赶紧来到法院申请强制执行居住权。执行局法官因此向不动产登记机关发出协助执行通知,为丈夫办理了居住权登记手续。


海蕾主播:那是不是说,房子归小舅子,但是小舅子还住不了,要由丈夫来住。


潘致强律师:主持人归纳得很好,“居住权”的概念出现以后,会有很多“房子是我的、但我住不了”的情况,这也是“居住权”有意思地方。可以说,“居住权”的产生,给我们的房产交易体系带来了系统性的变化,设立“居住权”的房屋,房产价值势必贬损。所以未来大家在进行二手房买卖的时候,一定要去看自己购买的房屋是否登记有居住权,以免出现自己买的房子上还有权利负担、还要给别人住的情形。另外啊,站在第三人或者债权人的角度,还可能存在为了规避自身债务而在自己所有的房产上设立居住权的情况。这种恶意设立居住权的情况应当落入债权人可以撤销的对象中,否则“居住权”就会被广泛用来规避债务,实现债务人的非法目的。


海蕾主播:听起来不难理解,那为什么《民法典》要用专门的章节来规定“居住权”呢?


方凡佳律师:物权体系下有一个基本原则叫做“物权法定”,也就是说物权的种类以及物权的内容只能由法律规定,不能由当事人自行创立。我们过去的法律从来没有规定过居住权,但是近几年随着社会的发展,基于现实的扶养、赡养或者说养老的需要,已经有不少当事人在合同或者遗嘱中写进了“居住权”。为了规范相关操作,同时也是顺应时代的发展,《民法典》对“居住权”进行了专章规定。


居住权的应用场景

海蕾主播:我注意到刚才方律师提到一个点,就是“居住权”是基于赡养或者养老的需要,怎么理解呢?


潘致强律师:我们可以用几个场景来解读这个问题。大家都知道我们中国人是比较爱买房子的,我们还有“以房养老”的说法。前不久国家统计局刚刚发布了第七次人口普查的结果,我们的老龄化程度在加深,我们现在有很多孤寡老人或者说独居老人,他们通常是配偶已经过世,子女又在外地就学或者工作。有的老人是再找了伴侣,有的条件比较好的可能是请了保姆在照料自己的生活起居。对于陪伴自己终老的不管是老伴也好,保姆也好,老人家可能会想着在身后也给他/她们一份保障。但是子女怎么办?子女是自己的法定继承人,是与自己有血缘关系的。为什么现在那么多子女反对夕阳恋,很多影视剧里面也有这样的桥段,其实不外乎是子女担心遗产旁落,这也是可以理解的。有了“居住权”规定以后,老人们可以在遗嘱中确定子女的继承权,同时设定一个给在后的老伴或者保姆一定期限的居住权,各方都有所照顾,皆大欢喜。


方凡佳律师:我也举一个场景来说明。我们的婚姻法是没有离婚扶养规则的。什么意思呢?之前我们在节目里面有提到对于家务劳动的补偿,家务劳动补偿是立法上的一大进步,但从目前的司法实践来看,能够得到补偿的金额其实不算高。法律上规定,离婚时,如果一方生活困难的,另一方应当给予适当帮助。这个帮助,通常在司法实践中只会判予1-2年的租金补偿。对于很多全职妈妈来说,她们可能没有很多的积蓄,她们离婚之后需要花费很长的时间才能融入社会,可能甚至连一个安身之处都没有,这个2年租金可以说是杯水车薪。有了“居住权”规定,我们就可以在离婚协议中约定给与弱势一方一定期限的居住权,一方面可以推动离婚调解工作的开展,一方面也有利于离婚女性重新回归社会。


居住权如何实操

海蕾主播:听完两位律师这种场景化的解读,我对“居住权”的了解也更加感性了起来。那么“居住权”具体应当怎么操作,法律上是怎样规定的呢?


潘致强律师:“居住权”最重要的是必须以书面形式确定。主要是通过合同约定、遗嘱设立,或者是通过法院出裁判文书的方式。我们以合同设定居住权为例,这类合同一般要包括这么一些条款:

1.当事人的名称及住所——也就是双方当事人的名称和住所都要写明,特别是居住人的信息一定要明确;
2.住宅的坐落位置——也就是设定居住权的房屋地址、门牌号码、面积等等,主要为了使居住权的标的能够确定;
3.居住的条件和要求——因为居住权是无偿的,所以可能会附带一些要求,比如说像我们一开始讲到的案例,丈夫没有再婚时可以居住,如果再婚就不能居住了;
4.居住权的期限——居住权可以设定期限,如果没有设定期限,按照民法典的规定,居住权人死亡的,居住权就消灭了;
5.争议解决方法——也就是双方就居住权发生争议后,通过何种方式解决。


海蕾主播:那居住权跟租赁有什么区别,听起来很像是在订立一个租房合同?


方凡佳律师:其实潘律师刚才讲解的时候已经提到了关键,就是“居住权”它是无偿的。如果有对价,那就是一个租赁关系,不是居住权。也正是因为居住权没有对价,所以居住权不能转让,也不能继承。也就是说,无论我是通过遗嘱还是合同取得居住权,我不能再把居住权这项权利转给其他人。总结一句话就是,居住权的无偿性决定了它的不可转让性,居住权原则上没有二次交易价值。


海蕾主播:那如果有偿设立“居住权”,是不是意味着这样的合同也就无效了呢?


潘致强律师:我们不能绝对地说合同无效。因为严格来讲,“居住权”的有偿设立是存在的。举个例子来说明。假设兄弟俩共同出资建房,房子建成以后,所有权登记给了哥哥,居住权登记给了弟弟。这种情况下,你能说弟弟的居住权是没有对价的吗?不行的。因为建这个房子弟弟也是出了钱的,只是弟弟的这部分权益没有转化为房屋所有权而是居住权。


方凡佳律师:可能潘律师举的这个例子会让大家有所疑惑,怎么一会儿是无偿,一会儿又是有偿。听众朋友们只要清晰地记住一点,原则上“居住权”都是无偿的,有偿情况下我们再具体问题具体分析就可以了。


居住权与养老社区的关系

海蕾主播:原来如此。我想到现在有一些养老社区的产品,是不是用的也是“居住权”的概念呢?


方凡佳律师:您提的这个问题,正好也是我们目前研究的一个方向。养老社区是这样的:很多人会通过购买年金险的方式去拥有入住某一家保险公司开发的养老社区的资格。这其实是确保我们老有所居、老有所养的一个很好的方式。但是养老社区的“居住权”跟我们今天所讲的“居住权”还是有点不同。养老社区的“居住权”它是一种入住资格,根据不同保险公司的政策,以及我们对保单上投保人、被保险人等人员的安排,养老社区的“居住权”是可以“继承”的。我们现在看到的最多的是可以传三代,也就是说,保单设计得好的话,一家三代都享有养老社区的入住资格。但是注意了,这里面讲到的不管是“居住权”还是“继承权”,它们都不是法律意义上的“居住权”和“继承权”。说白了,它是保险公司给到的一个产品福利,是通过保险合同去约束的。所以养老社区里的“居住权”存在对价,这是没有问题的。

其实前面潘律师也提到了,“居住权”的适用必须结合民法典体系的一般规定。我们可以让潘律师再进一步解读一下这个提法,也帮大家加深理解“居住权”的无偿性问题。


潘致强律师:居住权虽然设在民法典物权编的用益物权之下,但其实更多地是准用民法典合同编的第11章赠与合同的一般规则。比如说,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。根据这一规定,居住权在最终登记前由于权利还未发生转移,所以所有权人或者说“赠与人”是可以撤销居住权的。再比如,经过公证的赠与合同或者具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同,不得撤销。因此,如果居住权是经过公证的,或者居住权的设立是出于道德义务的话,居住权就不能撤销。


海蕾主播:原来如此。那除了前面提到的“居住权”必须以书面形式确立之外,“居住权”的实现还有什么形式要求吗?


方凡佳律师:还有一个很重要的要求就是“居住权”必须经过登记,我们前面也不断提到了。假设咱们的“居住权”是通过合同约定的,那么合同签订后,双方需要到登记机关申请居住权登记。登记后,居住权才正式成立。居住权设立的时间,也就是居住权登记的时间。同样的,如果居住权是通过遗嘱或者法院文书确定的,也需要到登记机关办理登记,居住权才成立。之所以这样规定,是因为居住权是一种物权,除了物权法定原则之外,还有一个基本原则是物权登记主义。这也是居住权与租赁最大的区别所在,租赁是一种债权。如果“居住权”不进行登记,那么很容易与租赁混淆,也无法对抗第三人。


居住权证明能用于
上学区学校吗

海蕾主播:我还有一个疑问:一直以来,学区房的概念都十分火热。如果房子设立了居住权,可不可以被用来上学区学校、而不用购买房屋呢?


潘致强律师:这确实是一个好想法,但是答案肯定是不可以的。目前我们国家的《义务教育法》只规定了适龄儿童在户籍所在地学校就近入学,还未将居住权所在地纳入入学条件。因此,居住权还不能够用来上居住权所在地的学区学校,还是需要根据户籍所在地来确定学校。


海蕾主播:我们的节目也即将接近尾声,两位律师能帮我们总结一下今天的内容吗?


方凡佳律师:除了前面讲到的无偿、书面形式、登记生效这几组关键词外,还有一些可能会遇到的情况,也想提醒听众朋友们共同注意:
1、居住权人可以邀请必要的生活照顾人员同住。比如一个未成年人获得了居住权,但是他在生活中需要有监护人的陪伴和照顾,这时候他的监护人是可以与他同住生活的。

2、居住权人对于房屋也需要承担一定的维护修缮义务,包括缴纳物业费、水电费等等,不是说我纯然地享受别人的馈赠,而不需要承担任何责任。

3、现实中,不排除一套房屋存在多个居住权的情况,就像出租人将房屋拆分给不同承租人居住一样,这时候就需要协调共同居住问题,可以参照物权编中的相邻关系进行处理。

4、同“买卖不破租赁”的道理一样,“买卖也不破居住权”。所以出卖人如果在房屋过户前又为他人设立了居住权,实际上是贬损了房屋的价值,买方是可以主张违约责任的。



END