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我所苏礼墩、王楚律师做客《新闻招手停》,解读二手房买卖那些事儿

2021年6月17日,我所苏礼墩、王楚律师受邀参加由海蕾主持的厦门综合广播《新闻招手停》栏目,针对二手房买卖问题与海蕾主播、热心观众进行了交流。

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以下为节目回顾

房价涨了,能随意悔约不卖吗?

海蕾主播:这个买房,确实是老百姓关心的大事,在买房中,即使再谨慎也会发生一些问题。最近,我自己身边的一个朋友,在买房过程中就经历了一件不愉快的事,他看中一套房子,并与卖方签了合同,也交了定金。但是后来卖方就反悔不想卖了,卖方还声称,大不了就赔付双倍定金,房子我不想卖就不卖。两位律师,这种情况真的就像卖方说的那样,他只要赔付双倍定金,就可以不卖房子了吗?


苏礼墩律师:社会上有一种认识,认为卖方提出解除合同,或者赔偿一部分钱,房子就可以不卖,这其实是一个误区。既然签了合同,我们说就是要遵守契约精神,卖方这种反悔不卖的行为,违反了诚实信用原则,而且正常情况下违约方是无权提出解除合同,作为守约方是可以要求继续履行合同的。

王楚律师:如果您朋友已经按合同约定履行了付款义务,并无构成解除合同的情形,卖方是不能随意解除合同的,哪怕是他自愿赔付双倍定金。如果诉至法院,您朋友要求继续履行合同及卖方将房子过户,是可以得到法院支持的。 


海蕾主播:原来是这样,就是说签了合同,卖方就不能随意解除合同,还是可以要求他继续履行合同。那如果合同没法继续履行,这时候买家难道只能无奈接受双倍定金的赔偿吗?


苏礼墩律师:这种事情,在房价上涨较快的时候,也是时常出现的。给听众朋友们说一个案例,梁某与李某以及中介公司签订《房地产买卖居间协议》,约定房价款970万元、定金人民币20万元,在签署本协议后30天内双方在中介公司签订正式房屋买卖合同……此协议签订后,梁某即支付定金20万元。但临近正式合同签署之日,李某通过他人向中介公司提出要求增加房价80万元,梁某予以拒绝,最终双方未能签署正式合同。梁某因李某违约未能买到合适的房屋,故诉至法院,要求李某返还20万元定金,并向其赔偿因李某违约导致房价上涨损失人民币205万元。

王楚律师:这个案件中,法院审理认为,李某的违约行为致使梁某未能及时签订合同,丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会,造成梁某房价差价损失,该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额,故梁某要求李某返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求,符合法律规定,应予支持;鉴于梁某支付的定金为20万元,仅占房屋总价970万元的2%,故经对涉诉房屋进行市场评估,最终估价结果为1070万元,与合同签订时的价款差价为100万元,法院判决李某赔偿梁某房价上涨的差价损失100万元。


海蕾主播:您说的这个案子可以说是目前国内一线城市以及部分二三线城市,房价暴涨所引发的经典案例,代表了众多买卖房屋中遇到的典型问题。虽然本案中没有完全支持梁某提出的200多万的诉求,但是法院支持了退还20万定金及赔偿100万的损失,比起双倍返还定金,确实是更加切实的保护了梁某的利益。

苏礼墩律师:是的,根据民法典的规定,当事人有要求违约方因违约造成损失而获取赔偿的权利。此外,民法典对于违约金和定金的选择,有明确的条文予以规定,只能选择其一。但对于定金和损害赔偿的选择,目前则无明确的法律规定。在法无明文规定的情况下,应根据 “诚实信用”原则与“公平、公正”原则来分析。当定金与实际损害并存时,当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时,应当适用定金罚则;当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时,除适用定金罚则外,对于超出部分,守约方仍可向违约方主张损失赔偿。本案中,若要李某仅承担定金罚则,明显的有失公平,梁某在定金无法弥补其实际损失的情况下,可以就实际所受到的损失向李某进行索赔。




合同签订后,卖方抢占学位该不该?

海蕾主播:所以大家都要有契约精神,不要轻易违约,违约行为也将导致对守约方的赔偿。上周,我有关注到思明法院审理了一件买房花了900多万元,不料刚签完买卖合同,卖方却将户口迁入并占用了学位,双方为此闹上法庭的案例。两位律师能和我们分享一下这个案例的情况吗?


王楚律师:这个案子呢,是卖方在签订合同后,又擅自在合同履行期间,将孩子的户口迁入已出售的房屋并占用了该房屋上的学位,买方以此为由诉至法院,要求卖方办理房屋过户手续,但需要减少房价80万元,另外支付40万元违约赔偿。

苏礼墩律师:法院在审理这个案子时认为,签约时,卖方及其子女的户口未迁入房屋,学位未被占用,根据双方的合同和交易习惯,应认定双方约定的交易标的是户口和学位未占用的房屋,购房总价是户口和学位未占用时的价格。合同履行中,卖方迁入了户口并占用学位,根据目前的招生政策,房子6年内不再享有学位权益,客观上产生市场价值贬损。卖方履行合同存在瑕疵,应承担违约责任。最终,思明法院作出判决,双方买卖合同中价款减少37.6万元并赔偿定金的占用利息。判决作出后,双方服判息诉,判决已生效。


海蕾主播:目前教育主管部门正着手改革学区政策,逐步推行更为合理的“多校划片”,广大市民不宜跟风炒作涨幅明显过高的学区房。

苏礼墩律师:是的,在理性购房的基础上,思明法院也给出了三点建议,用以规避学位占用风险:1.要求出卖方及其配偶出示户口簿核实交易房屋的落户情况,若有适龄儿童落户则进一步核实该儿童就读学校的情况。2.要求出卖方书面承诺学位未占用,并在房屋买卖合同中约定学位占用的违约责任,具体可约定减少价款、支付违约金、赔偿损失等。3.在合同约定违约责任的基础上,还可一并约定学位占用是合同解除的条件。



规避限购政策买房,合同是否有效,能否解除?

海蕾主播:刚刚提到炒学区房,现在虽然政府出台了限购政策,但是有的人为了炒房,规避限购政策去签订房屋买卖合同。这种规避限购政策签订的合同有效吗?


王楚律师:去年厦门中院有一个案例,买房是个房屋中介,在买卖双方均明知买房不具备购房资格的情况下,双方签订了购房合同,买方向卖方支付了20万元购房定金后。卖方未按约定交付房屋,买方也未支付剩余房款。后买方将卖方告上法庭,要求解除合同,退还定金并赔偿损失。

苏礼墩律师:这个案件,一审法院审理认为:根据厦门市实施的房屋限购政策,买方在签订案涉《房屋买卖合同》时不具备购房资格,案涉房屋无法过户至买方名下。《房屋买卖合同》欲达到的房屋交易目的无法实现,应予解除。导致《房屋买卖合同》无法继续履行的原因在于双方规避限购政策的交易安排,双方就此均存在一定的过错,应当各自承担相应的责任。一审法院作出了解除《房屋买卖合同》;卖方于判决生效之日起十日内返还买方购房定金20万元的判决。本案二审法院维持了一审判决。


海蕾主播:在这个案子中,法院对这种规避政策的合同效力是如何认定的?

王楚律师:本案中,双方规避限购政策签署《房产买卖合同》,人民法院裁判认定《房产买卖合同》是有效,但因违反限购政策而导致房屋无法过户,属于不能实现合同目的的情形。故当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时,为了维护交易秩序,根据《民法典》的相关规定,如果限购政策导致合同目的不能实现的程度,则可以解除合同。但是,如果限购政策并未达到合同不能继续履行、无法实现合同目的的程度,就不能解除合同。


海蕾主播:这个案件中,合同解除后,卖方退还了买房支付的20万,并没有让某一方赔偿另一方损失,这种违约责任的承担方式是否适合所有这类型的案件呢?

苏礼墩律师:限购政策导致房屋买卖合同解除并不必然免除双方的违约责任承担。具体而言,应按各自的过错程度,承担相应的责任。

本案中买卖双方都明知买房无购房资格,所以法院认定双方均存在过错,应当各自承担相应的责任。但如在合同订立、履行过程中,因为一方存在违约行为,刻意隐瞒无购房资格,存在违约行为的一方在合同解除后仍需要承担违约责任。

买房需谨慎,小心钱房两空

海蕾主播:刚刚和两位律师聊了很多二手房买卖过程会碰到的纠纷类型,两位律师就二手房买卖还有那些注意点需要提醒听众朋友们的?

王楚律师:其实在我们办理房屋买卖合同纠纷中,还有一类是比较常见的,就是买方向卖方付了部分购房款,还未过户的时候,卖方的房屋就被其他案件查封或者是转卖给他人。导致买房钱房两空,不得不走上诉讼程序。


海蕾主播:是的,那这种情况可以有什么方式避免嘛?

苏礼墩律师:房屋买卖不是小买卖,作为买方应该知晓如何防范资金安全风险,那就是进行资金监管,是指买方不把房款直接交付给卖方,而是让透明的第三方机构监管资金,保证资金安全的交易模式。交易成功(权属转移登记后),资金才会划转给卖方;若交易失败,资金会返还为买方。

王楚律师:据我了解我们厦门也有类似的买卖房屋资金监管平台,在市政服务中心的一楼就设有窗口。鉴于二手房交易可能会涉及按揭贷款,购房的首付款以及银行贷款都应当进入资金托管账户。购房者即便要支付首付款的,应当将该款项支付到资金托管账户,而不是卖方的个人账户。



土地那些事,您了解吗?

海蕾主播:有了这个资金监管账户,确实能让买方安心不少。另外,大家对房子都比较熟悉,但是对这个土地使用权都还比较陌生。很多朋友在问我们土地使用权是70年,是不是70年后房子就不属于我们了的问题,两位律师可以给大家介绍一下关于土地使用权的相关问题吗?


苏礼墩律师:我们国家按照土地的用途,将城市建设用地分为住宅用地、商业用地、工业用地、综合用地和其他用地。住宅用地的土地使用权期限是70年,商业用地是40年,工业用地是50年。住宅建设用地,土地使用权到期后才会自动续期。所以,大家并不用太过担心土地使用权期限的问题。但是商业用地或工业用地就不是自动续期,要依法办理续期手续及缴纳相应费用。所以说,不同用地性质房价差别极大,对于购买者住房来说,一定要看清土地用途是否属于自己所需要的房屋用途。

王楚律师:另外需要提醒还要注意的一点是土地的来源,市场上有一类房产,由于特殊原因,土地使用权来源可能是划拨,买卖时需要交纳土地出让金,因此,一定要在签署合同之前弄清大概需要交纳多少土地出让金。避免增加购房成本。


热线问答环节

热心听众1:律师,你好,我刚好有个关于买房的问题想要问你下。是这样子的,我前不久买了个房子,合同上是有写卖方要在房子过户后1个月内把户口迁出去,但是现在都快两个月了,卖方还没动静。我可以去起诉他嘛。太气人了。


律师:如果您单独就以要求卖方迁出户口向法院提起诉讼,这个诉求其实是不属于人民法院民事案件的受理范围,不能通过诉讼程序去解决。当然您也可以通过其他途径去解决,您可以去房屋所在地的辖区派出所问一下,正常是可以凭借产权证等材料,派出所会依据相关程序解决您的迁户问题。


热心听众1:太感谢您了,原来可以这么解决啊。那卖方占着户口,违反了合同约定,我可以要求他们赔付违约金吗?

律师:您合同里面有就这方面的违约责任进行约定吗?

热心听众1:有的,有写如果一天没迁出,每天赔付1000元违约金。

律师:就卖家违反合同约定,需要承担违约责任这块,您如果无法何对方沟通解决,是可以通过诉讼解决的。


热心听众1:好的。我知道了,谢谢您啊。

律师:我们也建议大家在购买房屋之初,要详细了解房屋内的户籍情况,是否属于售房人,还有无其他的户口,能否迁出,自己是否在意涉案房屋内是否有户口,而后在合同中明确加以约定,约定迁出的时间和违约责任;特别是购买学区房的更要查实涉案房屋的学区是否已经使用,对此最好在合同中明确约定。



热心听众2:你好,我想帮我朋友问一下,他买了个房子,交了定金和首付款,还付了中介费。现在对方不想卖了,让她老婆去起诉,这个购房合同无效,说她没有在合同上签字。这种合同是无效的嘛?

律师:您说的这个问题,卖方妻子去起诉是以她是房屋共有人,其丈夫无权一人处分出售该房屋为由,去起诉你朋友签订的合同无效,这个案子能不能判定合同无效,要看当时签订合同的时候,卖方妻子是否知情,您刚刚说的显然是没有在合同上签字,那签合同付款的时候有其他线索指向卖方妻子知道这件事吗?


热心听众2:有的,当时付了10万块定金,是打到卖方老婆的账户上,他老婆还给我朋友出了一张收条,她怎么可能不知道卖房子这件事,就是这个房子涨价了,他们不想卖了。

律师:我认为,只要买房人能够证明其“有理由相信出售房屋是卖方夫妻双方共同意思表示的”,即便该合同没有卖方配偶的签字,也不能以此来否认房屋买卖合同的有效性。所以建议您朋友组织提交这方面的相关证据,就例如您刚刚提到的转账记录,首条这些。相信这个案件不会认定合同无效的。


热心听众2:好的,太感谢您了。谢谢,谢谢。

律师:不客气。在此也提醒买房人在购买房屋时,一定要核实询问是否属于夫妻或者家庭共有房屋,对于上述房屋一定要其配偶或者共有人签字或者出具书面意见,以免在履行过程中出现纠纷。





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